Hypotheek en lening berekenen: maandlasten

Zo werkt het

1. Kies de aflossingsvorm. Kies Annuïtair voor een gelijke bruto maandlast gedurende de hele looptijd: de vorm die de meeste Nederlanders voor hun hypotheek kiezen en die ook bij persoonlijke leningen gebruikelijk is. Kies Lineair als je elke maand hetzelfde bedrag aflost: je begint hoger en de maandlast daalt.
2. Vul bedrag, rente en looptijd in. Typ het bedrag dat je leent, de nominale rente per jaar (niet het JKP) en de looptijd. Met de knoppen onder de velden kies je of de looptijd in jaren of in maanden is.
3. Bekijk maandlast en schema. Maandlast, totale rente en totaal terug te betalen bedrag worden bijgewerkt terwijl je typt. Onder de grafiek klap je elk jaar open om de maanden te zien, of je downloadt het hele schema als CSV.

Zo wordt de maandlast berekend

Bij een annuïteitenhypotheek en bij de meeste persoonlijke leningen betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag. In het begin bestaat dat bedrag vooral uit rente; naarmate de schuld kleiner wordt, gaat een steeds groter deel naar aflossing. De maandlast volgt uit de annuïteitenformule:

maandlast = H × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

H is de hoofdsom (het geleende bedrag), i is de rente per maand (de jaarrente gedeeld door 12 en door 100) en n is het aantal maandtermijnen. Bij 0% rente zou de formule door nul delen; de maandlast is dan gewoon H ÷ n.

Elke maand is de rente gelijk aan de restschuld maal i; de rest van de maandlast verlaagt de schuld. De rekenhulp rondt elke regel van het schema af op hele centen en past de allerlaatste termijn aan, zodat de restschuld precies op nul uitkomt. Daarom kan de laatste termijn een paar cent afwijken, net als in het schema van een bank.

Annuïtair of lineair aflossen

Bij een lineaire hypotheek deel je de schuld op in gelijke delen en betaal je daarbovenop rente over wat er nog openstaat. De eerste maandlast is daardoor de hoogste en elke volgende is iets lager. Je betaalt in totaal minder rente, omdat de schuld sneller daalt, maar de eerste jaren zijn de lasten flink hoger. Daarom kiezen de meeste kopers voor annuïtair: lagere maandlasten aan het begin, ten koste van meer rente over de hele looptijd.

In het eerste jaar van de annuïteitenhypotheek betaal je € 17.187,00: daarvan is € 11.903,83 rente en maar € 5.283,17 aflossing. De grafiek boven het schema laat zien hoe die verhouding jaar na jaar verschuift.

Voor een hypotheek op je eigen woning die je sinds 1 januari 2013 hebt afgesloten, is de rente alleen aftrekbaar als je de lening in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair aflost (de aflossingseis van de Belastingdienst). Beide vormen in deze rekenhulp voldoen daaraan bij een looptijd van 30 jaar of korter. Let op: de bedragen hier zijn bruto. Door de hypotheekrenteaftrek is je netto maandlast lager; die hangt af van je inkomen en wordt hier niet berekend.

Wil je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? In 2026 kan dat tot een leenbedrag van € 470.000 (€ 498.200 met energiebesparende voorzieningen). Je betaalt eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4% van het leenbedrag en krijgt daar meestal een lagere rente voor terug. NHG gaat bij het berekenen van de garantie uit van annuïtaire aflossing in maximaal 30 jaar.

Wat rente en looptijd met je maandlast doen

De rente en de looptijd zijn de twee knoppen die het meest uitmaken. Een hogere rente verhoogt zowel de maandlast als de totale rente; een langere looptijd verlaagt de maandlast, maar dan betaal je langer rente.

Vergelijk leningen met een verschillende looptijd op de totale rente, niet alleen op de maandlast. Wil je weten wanneer een termijn vervalt of hoeveel maanden er nog resten, gebruik dan de datumcalculator.

Nominale rente, JKP en wat niet in de berekening zit

De rekenhulp rekent met de nominale rente op jaarbasis: het percentage waarmee de rente over de restschuld wordt berekend. Bij consumptief krediet moet de kredietverstrekker ook het jaarlijks kostenpercentage (JKP) vermelden. Daarin zitten naast de rente ook de verplichte kosten van het krediet, zoals afsluitkosten en bepaalde verzekeringen. Het JKP is dus meestal hoger dan de nominale rente en is het juiste getal om aanbiedingen mee te vergelijken. In reclame voor krediet zie je daarom ook altijd de waarschuwing ‘Let op! Geld lenen kost geld’.

De regels voor het JKP komen uit Europese richtlijnen: Richtlijn 2008/48/EG voor consumentenkrediet en Richtlijn 2014/17/EU voor hypothecair krediet. Nederland heeft ze verwerkt in de Wet op het financieel toezicht (Wft) en in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; de AFM ziet toe op naleving. Voordat je een hypotheek afsluit, moet je het ESIS krijgen, het Europees gestandaardiseerd informatieblad; bij een persoonlijke lening de Europese standaardinformatie inzake consumentenkrediet.

Bij een hypotheek komen er bovendien kosten bij die niet in de maandlast zitten: advies- en bemiddelingskosten, notaris, taxatie en eventueel de NHG-borgtochtprovisie. Die betaal je meestal eenmalig bij het afsluiten.

Het werkelijke schema van je bank kan iets afwijken: sommige geldverstrekkers rekenen de rente over het werkelijke aantal dagen, hebben een gebroken eerste periode of ronden anders af. Ga altijd uit van het ESIS en de offerte van je geldverstrekker.

Bronnen

• Annuïteitenformule en aflossingsschema: standaard financiële rekenkunde.
• Belastingdienst, ‘Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken?’: maximaal 30 jaar renteaftrek en minimaal annuïtair of lineair aflossen in 30 jaar voor leningen vanaf 1 januari 2013.
• Nationale Hypotheek Garantie (nhg.nl), ‘Voorwaarden en normen’ 2026: NHG-grens € 470.000 (€ 498.200 met energiebesparende voorzieningen), borgtochtprovisie 0,4%, uitgangspunt annuïtaire aflossing in 30 jaar; Rijksoverheid, nieuwsbericht van 8 oktober 2025 over de NHG-grens voor 2026.
• Richtlijn 2014/17/EU inzake kredietovereenkomsten voor consumenten met betrekking tot voor bewoning bestemde onroerende goederen (ESIS en JKP).
• Richtlijn 2008/48/EG inzake kredietovereenkomsten voor consumenten, bijlage I (berekening van het JKP).

Gecontroleerd op 22 oktober 2026. De voorbeelden op deze pagina zijn berekend met dezelfde code als de rekenhulp.

Veelgestelde vragen