Simulador de crédito habitação e empréstimos

Como utilizar

1. Escolha o regime de reembolso. «Prestação constante» é o regime mais habitual no crédito habitação e no crédito pessoal: todas as prestações têm o mesmo valor. «Capital constante» reembolsa todos os meses a mesma parte do capital, pelo que as prestações começam mais altas e vão descendo.
2. Indique o montante, a TAN e o prazo. Introduza o montante pedido, a taxa anual nominal (TAN, não a TAEG) e o prazo. Com os botões por baixo dos campos escolhe se o prazo está em anos ou em meses.
3. Veja a prestação e o plano. A prestação, os juros e o total atualizam-se enquanto escreve. Por baixo do gráfico pode abrir cada ano para ver os meses ou descarregar o plano completo em CSV.

Como se calcula a prestação do crédito

A maioria dos créditos à habitação e dos créditos pessoais em Portugal usa o regime de prestações constantes, também chamado método francês: a prestação mantém-se igual durante todo o prazo, enquanto a parte de juros diminui e a parte de capital aumenta. A prestação obtém-se com esta fórmula:

prestação = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

C é o capital emprestado, i é a taxa mensal (a TAN dividida por 12 e por 100) e n é o número de prestações mensais. Com uma taxa de 0% a fórmula dividiria por zero, por isso a prestação é simplesmente C ÷ n.

Em cada mês, os juros são o capital em dívida multiplicado por i; o resto da prestação amortiza a dívida. O simulador arredonda cada linha do plano ao cêntimo e acerta a última prestação para que a dívida feche exatamente em zero. Por isso a última prestação pode diferir alguns cêntimos, como nos planos dos bancos.

Prestações constantes ou capital constante

No regime de capital constante, o capital divide-se em partes iguais e os juros somam-se por cima: a primeira prestação é a mais alta e cada uma é um pouco mais baixa do que a anterior. Paga menos juros no total, porque a dívida desce mais depressa, mas as primeiras prestações pesam mais no orçamento familiar.

No primeiro ano do crédito com prestações constantes paga 7588,92 euros: 4457,17 são juros e apenas 3131,75 amortizam o capital. O gráfico por cima do plano mostra como essa proporção muda de ano para ano.

Quanto pesam a taxa de juro e o prazo

A taxa e o prazo são as duas alavancas que mais contam. Uma taxa mais alta faz subir a prestação e os juros totais; um prazo mais longo baixa a prestação, mas obriga a pagar juros durante mais anos.

Em Portugal, a maioria dos créditos à habitação tem taxa variável: a TAN é a soma de um indexante (normalmente a Euribor a 3, 6 ou 12 meses) com o spread negociado com o banco, e é revista periodicamente. Também existem taxas fixas e taxas mistas (fixas nos primeiros anos e depois variáveis). Este simulador usa uma TAN única para todo o prazo: para ver o efeito de uma subida da Euribor, repita o cálculo com uma taxa mais alta.

Para comparar créditos com prazos diferentes, olhe para os juros totais e não apenas para a prestação. Se precisa de saber quando vence uma prestação ou quantos meses faltam, use a calculadora de datas; para o IVA de uma compra existe o cálculo do IVA.

Prazo máximo e taxa de esforço: as regras do Banco de Portugal

O simulador aceita prazos até 50 anos, mas em Portugal os bancos seguem a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, aplicável aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. Os principais limites recomendados são:

• Prazo máximo do crédito habitação: 40 anos se o mutuário tiver 35 anos ou menos; 35 anos se tiver mais de 35 (com vários mutuários conta a idade do mais velho).
• Rácio LTV (montante do empréstimo face ao valor do imóvel): até 90% na habitação própria e permanente; até 80% noutras finalidades, como habitação secundária. O valor de referência é o menor entre o preço de aquisição e a avaliação do imóvel.
• Taxa de esforço (DSTI): o conjunto das prestações de todos os créditos não deve ultrapassar 45% do rendimento mensal líquido, calculado com a prestação do novo crédito agravada por uma subida da taxa de juro.
• Crédito ao consumo: prazo máximo de 7 anos no crédito pessoal (10 anos se a finalidade comprovada for educação, saúde ou transição energética) e de 10 anos no crédito automóvel.

São recomendações, não proibições absolutas: cada banco pode ultrapassar o limite da taxa de esforço numa pequena parte dos créditos que concede, justificando a decisão. Para estimar a sua taxa de esforço, divida a soma das prestações mensais pelo rendimento líquido do agregado; a calculadora de percentagens faz essa conta.

TAN, TAEG e o que fica fora do cálculo

O simulador usa a TAN, a taxa anual nominal com que se calculam os juros sobre o capital em dívida. As propostas de crédito têm também de indicar a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global), que inclui os juros e os encargos obrigatórios, como comissões de dossiê e de avaliação, seguros exigidos e impostos. A TAEG é por isso normalmente mais alta do que a TAN e é o valor certo para comparar propostas, a par do MTIC (montante total imputado ao consumidor).

No crédito habitação, a TAEG e a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), que o banco entrega antes do contrato, estão previstas no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que transpôs a Diretiva 2014/17/UE. No crédito aos consumidores (pessoal, automóvel, cartões), as regras estão no Decreto-Lei n.º 133/2009, que transpôs a Diretiva 2008/48/CE.

Há ainda impostos que o simulador não inclui. A utilização do crédito paga Imposto do Selo sobre o montante (0,6% num crédito à habitação com prazo de 5 anos ou mais; o crédito ao consumo tem taxas próprias, mais altas). Sobre os juros cobrados pelos bancos pode incidir Imposto do Selo de 4%, com isenções que dependem da finalidade do crédito: a FINE indica o que se aplica ao seu caso.

O plano real do seu banco pode diferir ligeiramente: alguns bancos calculam os juros pelos dias efetivos, aplicam um período inicial diferente ou arredondam de outra forma, e na taxa variável a prestação muda a cada revisão do indexante. O que conta é sempre a FINE e o contrato.

Fontes

• Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário (clientebancario.bportugal.pt): crédito à habitação, regimes de reembolso, indexantes, TAN, TAEG, MTIC e FINE.
• Banco de Portugal, Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 relativa aos novos contratos de crédito celebrados com consumidores (artigos 5.º a 8.º: LTV, DSTI, maturidade e pagamentos regulares).
• Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho (contratos de crédito aos consumidores para imóveis destinados à habitação; FINE e TAEG).
• Decreto-Lei n.º 133/2009, de 2 de junho (contratos de crédito aos consumidores; cálculo da TAEG).
• Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, verba 17 (utilização de crédito e juros).
• Diretiva 2014/17/UE e Diretiva 2008/48/CE, anexo I (fórmula da TAEG).

Verificado em 22/10/2026. Os exemplos desta página são calculados com o mesmo código do simulador.

Perguntas frequentes