Calculadora de hipoteca y préstamo

Cómo se usa

1. Elige el tipo de amortización. «Cuota constante» es el sistema francés, el más utilizado en España para hipotecas y préstamos personales: todas las cuotas son iguales. «Amortización constante» devuelve cada mes la misma parte de capital, así que las primeras cuotas son más altas y van bajando.
2. Escribe importe, TIN y plazo. Introduce el dinero que pides prestado, el TIN (no la TAE) y el plazo. Con los botones situados bajo los campos eliges si el plazo va en años o en meses.
3. Consulta la cuota y el cuadro. La cuota, los intereses y el total se actualizan mientras escribes. Debajo del gráfico puedes abrir cualquier año para ver sus meses o descargar el cuadro completo en CSV.

Cómo se calcula la cuota de la hipoteca

Casi todas las hipotecas y préstamos en España usan el sistema francés o de cuota constante: la cuota es la misma durante todo el plazo, mientras que la parte de intereses baja y la parte que devuelve capital sube. La cuota sale de esta fórmula:

cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

C es el capital prestado, i es el tipo de interés mensual (el TIN dividido entre 12 y entre 100) y n es el número de cuotas mensuales. Con un tipo del 0 % la fórmula dividiría entre cero, así que la cuota es simplemente C ÷ n.

Cada mes, los intereses son el capital pendiente multiplicado por i; el resto de la cuota reduce la deuda. La calculadora redondea cada línea del cuadro al céntimo y ajusta la última cuota para que la deuda quede exactamente a cero. Por eso la última cuota puede variar en unos céntimos, igual que en los cuadros de amortización de los bancos.

Sistema francés o amortización constante

En la amortización constante, también llamada lineal o «método italiano», el capital se divide en partes iguales y los intereses se suman encima: la primera cuota es la más alta y cada una es algo más baja que la anterior. Pagas menos intereses en total, porque la deuda baja más deprisa, pero las primeras cuotas pesan más en el presupuesto familiar. En España es poco habitual en hipotecas; el Banco de España señala el sistema francés como el más utilizado.

El primer año de la hipoteca con sistema francés pagas 11.381,04 €: 5925,39 € son intereses y solo 5455,65 € amortizan capital. El gráfico situado sobre el cuadro muestra cómo cambia, año tras año, el reparto entre las dos partes.

Hipotecas a tipo variable o mixto

La calculadora supone un tipo fijo durante todo el plazo. En una hipoteca variable, la cuota se mantiene constante entre revisiones y se recalcula cada vez que se actualiza el índice de referencia (normalmente el euríbor más un diferencial). Para estimar la nueva cuota tras una revisión, introduce el capital pendiente, el nuevo TIN y el plazo que queda.

Cuánto influyen el tipo de interés y el plazo

El tipo de interés y el plazo son las dos palancas que más pesan. Un tipo más alto sube la cuota y los intereses totales; un plazo más largo baja la cuota, pero te hace pagar intereses durante más años.

Para comparar préstamos de distinta duración, fíjate en los intereses totales y no solo en la cuota. Si necesitas saber cuándo vence una cuota o cuántos meses faltan, usa la calculadora de fechas; para el IVA de una compra tienes la calculadora de IVA.

TIN, TAE y lo que la calculadora no incluye

La calculadora usa el TIN, el tipo de interés nominal con el que se calculan los intereses sobre la deuda. Las ofertas de crédito deben indicar también la TAE (tasa anual equivalente), que expresa en porcentaje anual el coste total del préstamo: intereses, comisiones y otros gastos obligatorios, como la comisión de apertura o determinados seguros vinculados. Por eso la TAE suele ser más alta que el TIN y es la cifra adecuada para comparar ofertas.

En los préstamos al consumo, la TAE está regulada en el artículo 32 y el anexo I de la Ley 16/2011, de contratos de crédito al consumo. En las hipotecas sobre vivienda rige la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que traspone la Directiva 2014/17/UE: define la TAE en su artículo 4 y fija la fórmula en el anexo II. Su artículo 14 obliga a entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) al menos diez días naturales antes de firmar.

La misma ley reparte los gastos de la hipoteca: la tasación corre a cargo del prestatario, mientras que la gestoría, los aranceles notariales de la escritura y la inscripción en el Registro de la Propiedad corresponden al banco. Ninguno de esos gastos entra en esta calculadora.

El cuadro real de tu banco puede variar ligeramente: algunas entidades calculan los intereses por días naturales, tienen un primer periodo irregular o redondean de otra forma. La referencia es siempre la FEIN y, después, el contrato.

Fuentes

• Banco de España, «Guía de acceso al préstamo hipotecario»: sistema de cuota constante o sistema francés, el más utilizado en España; definición de la TAE y cuotas en préstamos a tipo variable.
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814): artículo 4 (definición de TAE), artículo 14 (FEIN, FiAE, plazo de diez días y reparto de gastos) y anexo II (cálculo de la TAE).
• Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo (BOE-A-2011-10970): artículo 32 y anexo I (cálculo de la TAE).
• Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (formulación de la TAE).
• Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y Directiva 2008/48/CE de crédito al consumo.

Verificado el 22/10/2026. Los ejemplos de esta página se calculan con el mismo código que la calculadora.

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