Simulateur de prêt immobilier et de crédit

Mode d’emploi

1. Choisissez le type d’amortissement. « Mensualités constantes » est la formule standard des prêts immobiliers et des prêts personnels en France : chaque échéance est identique. « Capital constant » rembourse chaque mois la même part de capital : les premières mensualités sont plus élevées, puis elles diminuent.
2. Saisissez montant, taux et durée. Indiquez la somme empruntée, le taux nominal annuel (pas le TAEG) et la durée. Les boutons sous les champs permettent de passer des années aux mois.
3. Lisez la mensualité et le tableau. La mensualité, le coût des intérêts et le total remboursé se mettent à jour pendant la saisie. Sous le graphique, ouvrez une année pour voir ses mois ou téléchargez tout le tableau d’amortissement en CSV.

Comment se calcule la mensualité d’un prêt

La quasi-totalité des prêts immobiliers et des crédits amortissables en France sont à échéances constantes : la mensualité reste la même pendant toute la durée, mais la part d’intérêts diminue et la part de capital remboursé augmente. On parle aussi d’amortissement « à la française ». La mensualité se calcule avec cette formule :

mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n)

C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux nominal annuel divisé par 12 puis par 100) et n le nombre de mensualités. À 0 %, la formule diviserait par zéro : la mensualité vaut alors simplement C ÷ n.

Chaque mois, les intérêts sont égaux au capital restant dû multiplié par t ; le reste de la mensualité réduit la dette. Le simulateur arrondit chaque ligne du tableau au centime et ajuste la dernière échéance pour que le capital restant dû tombe exactement à zéro. C’est pourquoi la dernière mensualité peut différer de quelques centimes, comme sur un tableau d’amortissement bancaire.

Mensualités constantes ou capital constant

Avec l’amortissement constant (appelé « à l’italienne » dans d’autres pays), le capital est divisé en parts égales et les intérêts s’y ajoutent : la première mensualité est la plus lourde et chacune est un peu plus faible que la précédente. Vous payez moins d’intérêts au total, car la dette baisse plus vite, mais les premières échéances pèsent davantage sur le budget. En France, cette formule reste rare pour les prêts aux particuliers.

La première année du prêt à mensualités constantes, vous versez 11 759,04 € : 6 521,25 € d’intérêts et seulement 5 237,79 € de capital remboursé. Le graphique au-dessus du tableau montre comment cet équilibre s’inverse année après année.

L’effet du taux et de la durée sur le coût du crédit

Le taux et la durée sont les deux leviers qui comptent le plus. Un taux plus élevé augmente à la fois la mensualité et le coût total ; une durée plus longue allège la mensualité, mais vous payez des intérêts pendant plus d’années.

Pour comparer des prêts de durées différentes, regardez le coût total, pas seulement la mensualité. Pour savoir quand tombe une échéance ou combien de mois il reste, utilisez le calcul entre deux dates.

Taux nominal, TAEG, assurance et ce que le simulateur ne compte pas

Le simulateur utilise le taux nominal annuel, appelé taux débiteur dans les offres : c’est le taux qui sert à calculer les intérêts sur le capital restant dû. Toute offre de crédit doit aussi indiquer le TAEG (taux annuel effectif global), qui représente le coût total du crédit : intérêts, frais de dossier, honoraires de courtier, assurance emprunteur exigée par la banque, frais de garantie (hypothèque ou caution) et frais d’évaluation du bien. Le TAEG est donc plus élevé que le taux nominal, et c’est lui qu’il faut comparer d’une offre à l’autre, à montant emprunté identique.

Le TAEG ne peut pas dépasser le taux de l’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France selon le type de prêt, sa durée et son montant. Il est défini aux articles L314-1 à L314-5 du Code de la consommation, qui transposent les directives européennes 2008/48/CE (crédit à la consommation) et 2014/17/UE (crédit immobilier).

Pour un prêt immobilier, la banque doit vous remettre la FISE (fiche d’information standardisée européenne), au plus tard avec l’offre de prêt. L’offre vous engage seulement après un délai de réflexion de 10 jours calendaires : vous ne pouvez l’accepter qu’à partir du 11e jour suivant sa réception, et la banque doit maintenir ses conditions pendant au moins 30 jours. La banque peut exiger une assurance emprunteur, mais pas vous imposer l’assureur.

Le tableau réel de votre banque peut différer légèrement : certains prêteurs comptent les intérêts au nombre de jours exact, prévoient une période de différé ou des intérêts intercalaires, ou arrondissent autrement. Seuls l’offre de prêt et son tableau d’amortissement font foi.

Sources

• Service-Public.fr (DILA), fiche « Je veux obtenir un crédit immobilier » : taux d’endettement, durée, FISE, délai de réflexion de 10 jours, validité de l’offre de 30 jours, assurance emprunteur, taux de l’usure.
• Service-Public.fr (DILA), fiche « Qu’est-ce que le taux annuel effectif global (TAEG) ? » : composition du TAEG et lien avec le taux de l’usure.
• Service-Public.fr (DILA), fiche « Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? » : plafond des indemnités (6 mois d’intérêts et 3 % du capital restant dû), articles L313-47 à L313-49 et R313-25 du Code de la consommation.
• Code de la consommation, articles L313-24 à L313-39 (offre de crédit immobilier) et L314-1 à L314-5 (TAEG).
• Haut Conseil de stabilité financière, décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédit immobilier (taux d’effort et durée), applicable depuis le 1er janvier 2022.
• Directives 2008/48/CE (crédit aux consommateurs, définition du taux débiteur et formule du TAEG) et 2014/17/UE (crédit immobilier, FISE).

Vérifié le 22/10/2026. Les exemples de cette page sont calculés avec le même code que le simulateur.

Questions fréquentes