Tilgungsrechner für Kredit und Baufinanzierung

So funktioniert es

1. Tilgungsart wählen. „Gleiche Rate“ ist das Annuitätendarlehen, die übliche Form bei Baufinanzierungen und Ratenkrediten: Jede Monatsrate ist gleich hoch. „Gleiche Tilgung“ ist das Tilgungsdarlehen: Sie zahlen jeden Monat denselben Betrag an Tilgung zurück, deshalb beginnen die Raten höher und sinken dann.
2. Betrag, Sollzins und Laufzeit eingeben. Tragen Sie den Darlehensbetrag, den gebundenen Sollzins pro Jahr (nicht den effektiven Jahreszins) und die Laufzeit ein. Mit den Schaltflächen unter den Feldern wählen Sie, ob die Laufzeit in Jahren oder in Monaten angegeben ist.
3. Rate und Tilgungsplan ablesen. Monatsrate, Zinsen und Gesamtbetrag werden schon während der Eingabe aktualisiert. Unter dem Diagramm klappen Sie ein Jahr auf, um die einzelnen Monate zu sehen, oder laden den ganzen Plan als CSV herunter.

So wird die Monatsrate berechnet

Die meisten Kredite und Baufinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen: Die Rate (die Annuität) bleibt über die ganze Laufzeit gleich, während der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil wächst. Die Rate ergibt sich aus dieser Formel:

Rate = K × i : (1 − (1 + i)^−n)

Dabei ist K der Darlehensbetrag, i der Monatszins (Sollzins pro Jahr geteilt durch 12 und durch 100) und n die Zahl der Monatsraten. Bei 0 % Zins würde die Formel durch null teilen; die Rate ist dann einfach K : n.

Jeden Monat werden die Zinsen aus der Restschuld mal i berechnet; der Rest der Rate verringert die Restschuld. Der Rechner rundet jede Zeile des Plans auf den Cent und passt die allerletzte Rate so an, dass die Restschuld genau bei null endet. Deshalb kann die letzte Rate um einige Cent abweichen – wie in einem echten Tilgungsplan der Bank.

Rate aus Sollzins und anfänglicher Tilgung

Banken nennen bei Baufinanzierungen oft keine Laufzeit, sondern eine anfängliche Tilgung in Prozent. Die Jahresrate ist dann Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung), die Monatsrate ein Zwölftel davon. Umgekehrt lässt sich die anfängliche Tilgung aus der Rate ablesen:

Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen (auch Abzahlungsdarlehen genannt) wird der Darlehensbetrag in gleiche Teile zerlegt, und die Zinsen kommen jeweils obendrauf. Die erste Rate ist deshalb die höchste, jede folgende ist etwas niedriger. Insgesamt zahlen Sie weniger Zinsen, weil die Schuld schneller sinkt, aber die ersten Raten belasten das Haushaltsbudget stärker.

Im ersten Jahr des Annuitätendarlehens zahlen Sie 16.165,56 €: Davon sind 10.408,23 € Zinsen und nur 5.757,33 € Tilgung. Das Diagramm über dem Tilgungsplan zeigt, wie sich das Verhältnis der beiden Anteile Jahr für Jahr verschiebt.

Restschuld nach der Zinsbindung

In Deutschland wird der Sollzins bei Baufinanzierungen meist nur für einen Teil der Laufzeit festgeschrieben, zum Beispiel für 10 oder 15 Jahre (Sollzinsbindung). Danach bleibt eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinsen brauchen. Die Spalte „Restschuld“ im Tilgungsplan zeigt diesen Betrag am Ende jedes Jahres.

Bei einem gebundenen Sollzins können Sie den Vertrag nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in jedem Fall zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft.

Wie Zins und Laufzeit die Kosten verändern

Sollzins und Laufzeit sind die beiden wichtigsten Stellschrauben. Ein höherer Zins erhöht sowohl die Rate als auch die Zinsen insgesamt; eine längere Laufzeit senkt die Rate, aber Sie zahlen über mehr Jahre Zinsen.

Um Kredite mit unterschiedlicher Laufzeit zu vergleichen, achten Sie auf die Zinsen insgesamt, nicht nur auf die Rate. Wenn Sie wissen möchten, wann eine Rate fällig ist oder wie viele Monate noch fehlen, hilft der Datumsrechner; die Mehrwertsteuer auf einen Kaufpreis berechnet der Mehrwertsteuerrechner.

Sollzins, effektiver Jahreszins und was der Rechner nicht enthält

Der Rechner arbeitet mit dem Sollzins: Das ist nach § 489 Abs. 5 BGB der gebundene oder veränderliche Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird. Kreditangebote an Verbraucher müssen außerdem den effektiven Jahreszins nennen. Er drückt nach § 16 der Preisangabenverordnung (PAngV) die Gesamtkosten des Kredits als jährlichen Prozentsatz des Nettodarlehensbetrags aus: neben den Zinsen etwa Vermittlungskosten, Kosten für ein vorgeschriebenes Konto oder eine für die Kreditvergabe nötige Immobilienbewertung.

Nicht in den effektiven Jahreszins eingerechnet werden unter anderem Notarkosten und Grundbuchgebühren sowie freiwillige Versicherungen. Der effektive Jahreszins ist daher meist höher als der Sollzins und die richtige Kennzahl, um Angebote zu vergleichen. Grundlage sind die EU-Verbraucherkreditrichtlinie 2008/48/EG und die Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU, in Deutschland umgesetzt in den §§ 491 ff. BGB und Art. 247 EGBGB.

Sondertilgungen, Tilgungssätze, die sich während der Laufzeit ändern, Bereitstellungszinsen oder eine Anschlussfinanzierung zu einem anderen Zins bildet der Rechner nicht ab: Er rechnet mit einem festen Sollzins über die gesamte Laufzeit.

Der Tilgungsplan Ihrer Bank kann leicht abweichen: Manche Banken rechnen Zinsen taggenau, haben eine erste Teilperiode oder runden anders. Maßgeblich sind immer die vorvertraglichen Informationen, bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen das ESIS-Merkblatt (Europäisches Standardisiertes Merkblatt).

Quellen

• Annuitätenformel und Tilgungsplan: Finanzmathematik (Annuitätenrechnung mit monatlicher Verzinsung).
• Preisangabenverordnung (PAngV) vom 12.11.2021, § 16 „Verbraucherdarlehen“ (effektiver Jahreszins, Gesamtkosten, nicht einzubeziehende Kosten), gesetze-im-internet.de.
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 489 (Sollzinssatz, ordentliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren) und §§ 491 ff. (Verbraucherdarlehensverträge).
• Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB), Art. 247 § 1 Abs. 2 und Anlage 6 (ESIS-Merkblatt).
• Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher (ESIS, effektiver Jahreszins).
• Richtlinie 2008/48/EG über Verbraucherkreditverträge, Anhang I (Berechnung des effektiven Jahreszinses).

Geprüft am 22.10.2026. Die Beispiele auf dieser Seite werden mit demselben Code berechnet wie der Rechner.

Häufige Fragen